Pomanjkanje ponudbe nepremičnin v slovenski Istri povzroča vrtoglave cene, ki kljub upadu povpraševanja ostajajo izjemno visoke. Daniel Lovšin, direktor nepremičninske podjetja Casabela nepremičnine, pojasnjuje, da je bilo povpraševanje v prvi polovici letošnjega leta nekoliko nižje, se pa je povpraševanje zmanjševalo že od leta 2022.

"Vsekakor je temu botroval dvig obrestne mere Euribor, pa tudi dvig cen nepremičnin že od leta 2020 pa vse do letošnjega leta. Nekoliko zmanjšano je bilo povpraševanje tudi v poletnih mesecih, ko je navadno več tistih kupcev, ki kupujejo nepremičnine za vikend ali investicijo. Vendar smo imeli letos tako nogometno prvenstvo kakor tudi olimpijske igre in se je mogoče tudi zaradi teh dejavnikov fokus potencialnih kupcev - oglednikov, zamaknil v pozno poletje. Sedaj opažamo, da je nekoliko več povpraševanja kot je bilo še konca avgusta meseca," navaja Lovšin.

Daniel Lovšin

Čeprav bi pričakovali, da bi se ob manjšem povpraševanju tudi cene zniževale, do tega še ni prišlo. "Prodajalci vztrajajo pri visokih ponudbenih cenah, navkljub temu, da se nekatere nepremičnine prodajajo že kar daljše obdobje. Seveda pa gre visokim cenam v prid slabša ponudba nepremičnin v slovenski Istri, ki jo beležimo že vse od epidemije covida," ugotavlja.

Lovšin izpostavlja majhnost tega prostora, kar se odraža na manjši ponudbi, obenem pa tudi na pomanjkanje ustreznih stavbnih zemljišč za individualno gradnjo in tudi za večje projekte. Kot pravi, je težava tudi v tem, da nekatere obalne občine (Koper, Izola, Piran) še niso sprejele ustreznih občinskih prostorskih načrtov, kjer bi lahko zastavile ustrezno prostorsko politiko za stanovanjsko gradnjo za lokalno prebivalstvo. "Na žalost se tako uvrščajo med tistih nekaj občin v Sloveniji, ki tega niso storile po več kot 22 letih od sprejetja prvega Zakona o urejanju prostora," ugotavlja.

Cene poganjajo tudi investitorji, ki nepremičnine na Obali preurejajo v apartmaje za turistične namene. "Med takšne nepremičnine sodijo predvsem hiše v mestnih središčih Kopra, Izole in Pirana, ki jih je možno preurediti v apartmajski nastanitveni objekt. Ustreznih hiš v mestnih središčih primanjkuje, obenem pa je njihova cena v zadnjih letih kar precej zrasla," razloži Lovšin.

Pričakovanja o gibanju cen v prihodnosti so razmeroma stabilna. Lovšin ocenjuje: "Cene nepremičnin so se umirile in stabilizirale že od konca leta 2023. Rast oziroma spust cen je odvisen seveda najprej od zadostne ponudbe, tudi novogradenj, obenem pa od kreditiranja stanovanjskih nakupov, pod pogojem da je obrestna mera ugodna. Trenutno se spušča, tako da tudi banke prilagajajo ponudbo hipotekarnih posojil."

K umirjanju ali zniževanju cen rabljenih nepremičnin bi lahko pripomogle nove investicije v gradnjo stanovanj, vendar bo ta učinek opazen šele čez nekaj let. "Ob predpostavki, da bodo cene novogradenj ostale na takšni ravni, kot so jih napovedali investitorji. V Kopru se tako obetata dva projekta, eden s 124 enotami, drugi pa s 254 enotami, eden pa v Izoli, ki je tudi v fazi gradnje. Seveda pa bodo ti projekti vseljivi nekje v roku dveh let tako, da se bo vpliv na cene odražal šele čez čas, ko bodo objekti pripravljeni na primopredajo."

Vendar pa podatki razkrivajo tudi precejšnjo razliko med oglaševano in dejansko prodajno ceno nepremičnin; ta trend se je letos še okrepil. Tako naj bi bil razkorak med ponudbeno in realno prodajno ceno od pet pa tudi do petnajst odstotkov, v nekaterih primerih celo do 20 odstotkov, kar je odvisno od tega, koliko oglaševana cena presega realno vrednost na tržišču. To je še posebej pomembno za kupce, ki se morda sprašujejo, ali je oglaševana cena realna.

A kot poudarja Lovšin, so kupci dobro seznanjeni s cenami na tržišču. "Vsekakor menim, da so kupci precej izobraženi, ko se odločajo za nakup in pregledajo vse možne opcije, ter so dobro seznanjeni s cenami na tržišču. Zato jim svetujem, naj si nepremičnino ogledajo, tudi če se zdi njena cena (pre)visoka. Potem pa naj oddajo svojo ponudbo, ki odraža njihovo kupno moč in seveda ceno, ki bi jo taka nepremičnina lahko dosegla na tržišču. Za ceno se je vredno pogajati, to je moj nasvet."